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聚焦楼市超高回报 AIMS主推宝泽澳洲(绿卡)物业投资基金
11.27.2013

来源:《澳洲投资》杂志 The Chinese Investor
日期:2013年10月

       澳洲政府于2012年11月公布的快速投资移民新政——500万显著投资者移民签证几乎把投资移民的定义提升到了对投资资产额最准确的高度。对有着丰厚资本实力的中国投资者而言,这可能是踏上澳洲大陆最快捷的通道。显著投资者移民的申请人只要在澳洲投资500万澳元,就能申请快速临居签证,之后再转永居。与其高投资额相匹配的是其他条件的放宽,申请人没有英语要求、不用达到相关考试分数,也没有年龄上限的要求,甚至减少了在澳洲居住的年限。这一称为Significant Investor Visa——显著投资者移民签证的快速移民政策在2012 年11 月24 日正式在澳洲实施。

       显著投资者移民签证甫一推出,就引起澳洲金融及地产界的巨大关注,它为澳洲的高端物业市场、资本市场、移民业界带来的影响都是巨大的,对此,我们访问了宝泽金融集团(AIMS Financial Group)。

        背景: 宝泽金融集团AIMS Financial Group 始创于1991 年,自1999 年起,宝泽(AIMS) 在资本市场直接或间接融资超过40 亿澳元。宝泽AIMS 共发行了约30 亿澳币的住宅按揭抵押证券(RMBS),其中绝大多数被国际信用评估机构标准普尔(Standard & Poor’s)和菲奇(Fitch Ratings)评为AAA级。自1997 年起,宝泽AIMS 发行了超过50 亿澳币的优质房屋贷款。在始于2008 年的国际金融风暴中,宝泽逆势而上,在许多金融巨擘遭遇困难时实现了成功扩张。
2008年10月,宝泽(AIMS)收购并全资拥有APX亚太证券交易所(Asia Pacific Stock Exchange),这也是全球唯一由单一私人公司100%全资拥有的西方证券交易所。2009年,宝泽全资收购了在澳大利亚证券交易所(ASX)上市的国际地产基金管理公司MacarthurCook基金管理集团,这是全球金融危机以来澳洲金融地产业界第一例成功强制性并购桉,由于宝泽收购MacarthurCook基金管理的过程惊心动魄、精彩纷呈,这一并购桉例被收入CFA(Chartered Financial Analyst)的经典金融并购桉例。

        宝泽(AIMS)接手MacarthurCook 基金管理后,始终严格按照国际基金管理的标准对旗下管理的基金进行投资管理。截止2012年年底,宝泽AIMS管理下的基金资产规模超过15亿澳币,在新加坡拥有近11亿新元的上市瑞思(REITs,即房地产投资信托基金)。宝泽集团直接、间接管理的物业主要分布于亚太区的澳大利亚及新加坡,涉及的资产类别包括工业、商业、办公楼、零售、购物中心等。

        宝泽(AIMS)收购MacarthurCook地产基金管理业务时,MacarthurCook管理着的四支上市房地产基金和数个未上市的房地产基金处于资金紧缺、管理不善的状态。在宝泽AIMS的领导下,MacarthurCook旗下的地产基金不仅逐步走出了资金紧缺的颓境,而且稳步实现了增长。同时在澳洲证券交易所ASX及新加坡证券交易所SGX上市的MacarthurCook地产证券基金(MPS),自宝泽(AIMS)收购MacarthurCook 之后,MPS 的负债额已经从$4450万澳元(资本负债率38%)大幅降低到零。此外,宝泽和澳洲最大的金融保险公司AMP共同管理的新加坡上市的MacarthurCook工业地产投资基金(MIREIT)—— 现已更名为AIMS AMP资本工业地产投资基金,通过兴建高密度仓储型物业、继续商业租赁合约等全面启动地产资本价值,截止2013年5月,AIMS AMP-REIT的市值从当初的$6千万新币增加到近$8.5 亿新币,旗下管理的基金总额从$5亿达到近$11亿新币。

审时度势,宝泽AIMS 强势推出宝泽澳洲( 绿卡)物业投资基金及房地产机会基金
       成立于1991 年,宝泽AIMS二十多年来在澳洲金融投资市场上以稳健着称,业绩优秀。为了配合显着投资者移民新政,2013年中宝泽AIMS在市场上推出了两支针对显着投资者移民的基金产品——宝泽(AIMS)澳洲(绿卡)物业投资基金和宝泽(AIMS)澳洲(绿卡)房地产机会投资基金。宝泽AIMS 针对SIV 显着投资者移民签证推出的两支基金产品如下图所示:

宝泽澳洲( 绿卡) 物业投资基金 AIMS AUSTRALIAN PROPERTY INVESTMENT FUND
基金管理人: 宝泽集团全资拥有的AIMS Fund Managment Limited
澳洲金融服务牌照(AFSL No 225357)
宝泽AIMS 澳洲 ( 绿卡) 物业投资基金投资组合及预期回报:
• 0 - 100% 澳洲稳定租金的商用楼宇、上市与非上市地产证券、现金、固定收益及政府债券等
• 0 - 30% 澳洲机会物业投资
• 预测年回报率 8-12% p.a.
• 投资组合为相对低风险投资,典型有长期租约及稳定租金收入的商用物业,现金及固定收益类产品。本基金也会可能投资 一小部分高回报的潜力物业及股票投资。
• 最低投资额:50 万澳币

宝泽澳洲( 绿卡)房地产机会基金AIMS AUSTRALIAN PROPERTY OPPORTUNITY FUND
基金管理人: 宝泽集团全资拥有的AIMS Fund Managment Limited
澳洲金融服务牌照(AFSL No 302051)
宝泽AIMS 澳洲 ( 绿卡) 物业机会基金投资组合及预期回报:
• 0 - 100% 可能收购折价拍卖的物业(例如:抵押拍卖和资金枯竭的商业地产)或翻新并重建以获得额外回报的物业及房地产开发。
• 0 - 50% 现金及固定收益类产品
• 投资组合为相对安全的高回报投资
• 等级A 部分(Class A Units),属股权投资,预测回报达10~15% p.a.,
• 等级B 部分(Class B Units),属次级股权投资,预测回报达25~30% p.a.,
• 该基金可能收购折价拍卖的物业(例如:抵押拍卖和资金枯竭的商业地产)或翻新并重建以获得额外回报的物业及房地产开发。
• 最低投资额:50 万澳币

        特别针对宝泽AIMS 新推出的SIV基金产品,我们就澳洲物业市场现状和走势、以及宝泽AIMS SIV基金产品的优越性等方面,采访了宝泽。

1.记者:悉尼房地产市场近期经历了疯狂上涨,比如Eastwood一个起拍价110万的住宅居然最终以240万成交!这套住宅也并没有什麽特别之处,而且每週的租金不过只有700元,这样一年的租金回报率不过1.52%。相比市场平均水平6%的租金回报差距甚远。您认为这种涨势能持续多久?这种涨势在澳洲不同州和领地都是普遍的吗?

宝泽:这裡我们有必要做个区分。一是住宅市场,悉尼有低端住宅市场(价值低于100万澳元)、中端住宅市场(价值100万~300万澳元)和高端豪宅(价值300万澳元以上)。确实在过去一段时间悉尼低端住宅市场涨势很快,但是高端豪宅不过刚刚开始复苏。而且不同于澳洲其它主要城市,悉尼的房地产在过去十年基本上没有大幅上扬,不像墨尔本的房地产市场在过去十年已经上涨了很多,所以悉尼近期的涨势还属于可持续的,而且未来悉尼地产的涨势或将超出其它主要城市。二是商业地产,同样也要区分低端商业地产(价值低于1000万澳元)、中端商业地产(价值1000万~8000万澳元)和高端商业地产(价值超过8000万澳元)。我们相信未来中端商业地产会经历 较大幅度上涨。

2.记者:投资物业基金和直接投资澳洲房地产比较,究竟有什麽优势?
宝泽:住宅投资的回报总体是比较低,因为住宅物业或是小商铺物业的市场比较大,资金门槛要求比较低,许多人都可以进行这样一、两百万澳币以内的投资。如果要得到较高的回报,就必须投资到1000~8000 万澳币的商业物业,但这样的投资额度不是一般普通澳洲人能承担得了,这种规模的投资,只有大的基金管理公司才可以做到。宝泽AIMS澳洲物业投资基金就是属于这样投资规模较高的投资基金。

3.记者:SIV规定的最低投资额为500万元。这也是宝泽AIMS基金要求的最低投资额吗?
宝泽:我们的基金适用于SIV申请者,但是也适合其他高净值投资者,我们要求的最低投资额为50万澳元。比如宝泽澳洲(绿卡)物业投资基金,提供较高且稳定的年回报率8~12%,每半年分红。我们主要投资目标是澳洲各大主要城市价值1000万~8000万澳元的中端商业地产,商业地产投资的主要利润来源是稳定的商铺租金收入。租金与签订的租期长短相关,如果是长期租约,租金回报约为8%,如果租期较短(小于三年),那麽租金回报会更高,约为9%。比如我们买入一栋2500万元的商业房产,银行要求的贷款利率目前不过5%左右,而我们的租金回报至少在8%以上,这样就有一个3%的点差,这还只是租金回报,此外还有资本增值回报,所以我们说给投资者的回报率为8~12%,是相对保守的估计。

4.记者:您能告诉我们宝泽AIMS购买商业投资地产的标准吗?
宝泽:我们首先看地段(location),其次是租客的质量,以及该物业是否有翻新、增值的潜质。我们买入商业地产后,一方面收取租金收入,同时我们对它进行整修,以期在将来出售时实现更高的资本增值。如果有可能,我们还会考虑申请批准,把它转成为住宅房产。比如我们在维省St Kilda路的一幢商业楼宇,淨出租面积为8,880平方米,入驻率达96%,2012年全年的淨收入(即租金收入减除所有相关费用)为237万澳元。这幢办公物业的特点是,距离市中心不到1000米,位于墨尔本CBD的黄金地点,而且有着无敌海景。现为13层办公楼,将来有机会转为住宅用地,与其类似的住宅类公寓套房售价为$10,000/平方米,有着非常好的增值潜力以及极佳的租金回报。值得关注的一点是,宝泽AIMS澳洲(绿卡)物业投资基金投资的楼宇项目是价值在澳币1000万~8000万的大型商业楼宇,这决定了基金投资的门槛相对较高,并且我们有一个强大的专业团队在对投资物业进行尽职的积极管理。与处于历史低位的现金利率比,澳洲物业的租金回报却不断上涨,这裡就造就了一个丰厚的套利空间。

5.记者:在中国和很多其它国家的地区,买房都有一个使用年限(比如在中国为70年),实际上只是获得土地租借权(leasehold)。而澳洲没有这个规定,一旦买下一套物业,就有了完全拥有权(freehold)。这对于澳洲买家和投资者是否都是有益的?
宝泽:我认为是非常有益的。其实澳洲并非所有房产都是Freehold的,比如在堪培拉很多房产就是Leasehold。

6.记者:但是很多中国人到澳洲来买农庄,但买了以后就弃之不管,什麽都不打理。这样做有什麽益处呢?
宝泽:确实有这样的现像,但是中国投资人需要从中吸取经验教训。就像日本人在1980年左右那样,当时日本经济蓬勃发展,日元升值,日本人纷拥到海外购买资产。比如澳洲的黄金海岸在80年代以前不过是个很小的村落,日本人的到来大大提振当地经济,成为“澳洲的日本城”,但是到了1990年以后日本经济一落千丈,日本投资者也纷纷从黄金海岸撤离。这对中国投资者是一个很好的借鉴。他们买了澳洲农庄,却什麽也不做,这样对澳洲没有什麽影响,但是不会给投资者带来经济效益。作为一个投资者,你可以购买任何你想要购买的资产。但是从经营的角度考虑,投资有一条法则,就是一定要有收益,你要考虑现金流。所以买了农场却弃之不理,这从商业投资的角度肯定是不合理的。农场需要种植,或者如果靠近城市,可以把它改为住宅,总要实现收益而去计划并执行。做任何投资,不管是买房还是买农庄,投资者都要自己做功课,并且要认识到澳洲市场和中国市场是完全不同的。

7.记者:要说澳洲楼市相对国内房价的优势是很明显的,但是美国的房地产更便宜。澳洲地产相对美国地产有哪些优势劣势呢?
宝泽:确实很多中国人到美国买房。澳洲相对美国还是有很多优势,比如气候宜人,经济稳定。中国人口庞大,13亿人,有的去美国,有的来澳洲,这取决于不同投资者的个人偏好。美国人口也很众多,有3.14亿,澳洲地广人稀,只有2306万人口。美国和澳洲是两个截然不同的市场,吸引不同的投资者。澳洲还是很特别的。我个人更喜欢澳洲。

8.记者:澳新银行ANZ推出了Innovyz Start种子基金,吸引中国机构投资者投资澳洲创业公司。您认为这会成为趋势吗?
宝泽:ANZ的这个产品我不是十分了解,但是风险投资永远是高风险的。投资者必须有心理准备。宝泽一贯崇尚稳健、可以长期获利的投资品种,所以我们的宝泽AIMS澳洲(绿卡)物业投资基金关注低风险、提供稳定、合理回报率的地产投资,还可以享受税务抵免优惠。

9.记者:如果投资者有100万澳币,您是建议用来直接购买物业(住宅或小商铺),还是投资到地产投资基金?
宝泽:直接投资物业的风险相对较高,包括小商铺,比如租客不稳定,经常停租。投资地产基金可以大大降低风险。比如宝泽AIMS旗下基金的主要投资目标物业为1000万~8000万,这是个人投资者无法涉及的投资市场,而且通过基金购买的是一揽子物业,可以做到分散风险,而非只是一个独立的特定风险很大的物业。而且我们的专业团队会致力寻找那些收益率高的物业进行投资,而每个大型商业地产有很多优质的商业租客,而不仅仅是一个小商铺。同时,客流很重要,澳洲不像中国那样,到处都是人头攒动。商铺需要人气,地段再好的小商铺的客流量也远不能与拥有多个大型商业地产集合的地产投资基金相比。

10.记者:那麽投资者购买地产投资基金是否就不需要自己做分析功课了?
宝泽:投资者还是需要研究基金管理人,他们是否有能力和经验成功运作这个基金,真正是否能够达到承诺的投资收益率。宝泽AIMS旗下有多个地产基金,包括上市和非上市的,管理的资产总额超过15亿元,商业地产投资是我们的强项。比如2011年我们花了近两亿澳元买下了悉尼市中心Pitt Street320号Telstra Plaza。

11.记者:宝泽AIMS一向青睐商业地产吗?
宝泽:我们当然也买住宅地产。但是商业地产市场有着独特的机遇。因为很多大的金融机构在之前的全球金融危机中受到重创,这些机构出于现金流的压力而被迫出售旗下物业。这样宝泽AIMS能够以较低的价格买下这些商业地产。我们的宝泽澳洲房地产机会基金,会投资房地产开发,包括住宅物业等,现在悉尼的物业市场处于稳步上升的态势,如果把风险控制好的话,会给投资者较高的回报。

12.记者:随着澳洲矿产热的退潮,您如何看待澳洲未来经济走势?
宝泽:随着新执政党的上台,他们一贯是注重商业的,相信他们会着力降低政府成本、减税,这对澳洲经济是好的。如果澳洲商界和投资者无法盈利,政府的税基就会减少。

13.记者:宝泽AIMS对市场总是有着正确的前瞻。您认为目前有什麽投资产品是最危险的和最有投资潜质的?
宝泽:目前,房地产和股票市场都很好,关键要看具体投资什麽。澳洲的地产和股市都有週期性,一般为十年,目前都处于上升阶段。就算地产市场整体上涨,有的投资者购买房地产还是会亏钱的,可能是因为地段或其他原因,股市也一样。所以要针对不同的投资个桉来进行分析。

14.记者:对于投资人来说,基金的低风险和相对高回报是最具有吸引力的,宝泽澳洲(绿卡)物业投资基金的低风险和高回报是如何体现的?
宝泽:宝泽澳洲(绿卡)物业投资基金是为SIV显着投资移民而设立的,它是主要投资澳洲具有稳定租金回报的商用楼宇、上市与非上市地产证券、现金及固定收益产品等的一个投资基金,有着安全、高回报的特色以及投资加移民的双重功效。更重要的一点是,它抓住了澳洲物业市场的黄金投资机会和巨大潜力、是一支可创造高回报的房地产基金。从去年开始澳洲储备银行一直开始降利率,到现在已经降到了2.5%的记录低点。今年,中国政府出台了一系列旨在进行房地产市场调控和为楼市降温的措施,中国楼市的投资热钱将不可避免地转向海外,而澳洲是一个中国物业投资者非常推崇的市场。我们从最近的媒体热点报道中就可以看出,澳洲物业市场已经感受到了这种冲击力——海外尤其是中国物业投资人的追捧对澳洲物业市场的影响是巨大的,澳洲的一些大城市如悉尼、墨尔本物业价格已经出现了较大幅度的攀升。过去两、三年以来,澳币一直处于高位,在近期澳币一路下行的态势下,海外投资者不断推高澳洲物业价格是非常显见的事实。

15.记者:在澳洲的500万投资移民新政出台之后,许多基金公司闻风而动,纷纷推出了自己的投资基金产品,作为澳洲金融界的领军人物,澳洲宝泽金融集团AIMS Financial Group针对五百万投资移民设立的基金产品有哪些特点?
宝泽:相较于市场上的许多同类基金产品,宝泽澳洲(绿卡)物业投资基金的特点是相对低风险,它将主要投资于有着稳定租金的澳洲商业楼宇等出租物业,其中一部分将投资在澳洲增值潜力高的房地产投资物业、地产发展及高潜力股票投资,还有一部分将投资在现金及固定收益类产品及政府债券上。这支基金的投资组合安全性高、风险较低,预期年回报率也相当可观,约为8%-12%。
宝泽澳洲(绿卡)物业投资基金和澳洲繁荣的物业投资市场密不可分,它的特点是安全稳妥、较高回报、针对性强、和澳洲物业市场联系紧密,它们已经引起许多投资者,特别是中国投资移民群的极大兴趣。

16.记者:从基金管理的专业性、高效率而言,宝泽(AIMS)澳洲(绿卡)物业投资
基金是如何体现的?
宝泽:就宝泽AIMS旗下的MacarthurCook基金管理而言,MacarthurCook基金管理的物业绝大多数位于市场稳定、经济繁荣的新加坡和澳洲市场,我们有一支非常专业的遴选投资物业的资深团队。

17.记者:您能否举个例子来分析宝泽澳洲(绿卡)物业投资基金是如何成功运作的?
宝泽:例如:MacarthurCook基金旗下位于维省St Kilda路的一幢商业楼宇,淨出租面积为8,880平方米,入驻率达96%,2012年全年的淨收入(即租金收入减除所有相关费用)为A$2,371,527。这幢办公物业的特点是,距离市中心不到1000米,位于中央商业区的黄金地点,而且有着无敌海景。现为13层办公楼,将来有机会转为住宅用地,与其类似的住宅类公寓套房售价为1万澳元/平方米,有着非常好的增值潜力以及极佳的租金回报。值得关注的一点是,宝泽(AIMS)澳洲(绿卡)物业投资基金投资的楼宇项目是价值在澳币1000万~7000万的大型商业楼宇,这决定了基金投资的门槛相对较高。与处于历史低位的现金利率比,澳洲物业的租金回报却不断上涨,这裡就造就了一个丰厚的套利空间。我们上文也提到,宝泽AIMS和澳洲最大的保险公司AMP联手管理 AIMS AMPCapital工业地产基金,让这支基金从管理不善的颓境裡走出来,在2012年,AIMS AMP工业地产基金给投资者的回报近70%,这体现了我们不光有着很强的抗风险能力,我们还有着更强的金融创新能量。

18.记者:您能否简单介绍一下宝泽澳洲(绿卡)房地产机会基金?
宝泽:宝泽澳洲(绿卡)房地产机会基金可以通过收购折价拍卖的商业物业(包括折价豪宅及其他折价地产项目等),或者通过抵押拍卖并购运作不善的商业楼宇,并通过对有改造潜力的楼宇进行翻新、重新开发,及启动房地产开发项目等手段达到使物业大幅增值的目的。此外,这支基金还将投资于高增长和高回报的股票产品及投资项目上。
宝泽AIMS澳洲(绿卡)房地产机会基金是在风险可控的基础上,加上了投资具有较高回报的地产投资项目——如澳洲增值潜力高的投资物业(包括折价豪宅及其他折价地产项目等)、地产开发等,它的回报相对较高,预测年回报率目标:A级别为10-15%p.a.;B级别为25-30%p.a.。

19.记者:宝泽澳洲(绿卡)物业投资基金和宝泽澳洲(绿卡)房地产机会基金仅仅只是为SIV投资者而设立的吗?
宝泽:我们的这两种基金产品对所有有能力投资50万澳币以上、期望得到较高回报的投资人士都适用。

20.记者:您在澳洲这麽多年,宝泽AIMS也有很多西人高管。在这期间您一定经历了很多由于不同商业文化导致的误解,因为语言不同只是冰山一角,更重要的是不同的市场、传统和商业文化的差异。您对那些想要来澳投资的中国个人和机构投资者有哪些建议?
宝泽:确实如此。儘管澳洲有多元文化,中国人要进入澳洲的主流社会是很难的,哪怕你有很高的学历、很流利的英文、很强的工作能力和多年经验,在职场上和商圈裡华人始终和当地人是不一样的。宝泽AIMS很多的高层管理人都是西方人,因为在那个层次上进行商业活动还是西人和西人能够更好地沟通,但我们许多中层管理人士和具体接触华人客户的员工都是华人。人们必须接受这个事实,认识到这些差异,才能更好地发挥自己的优势。

崇尚稳健、业绩优秀
        二十二年来,宝泽AIMS在澳洲金融市场的优异表现得益于对于金融风险的严格控制和对金融安全的极度重视。宝泽AIMS在资本市场的基金管理方面有着卓越的记录,特别是金融风暴以后,通过收购澳洲上市的Macarthur Cook基金管理有限公司,宝泽AIMS有了一个完整的基金产品平台及业界经验丰厚的管理团队。宝泽AIMS基金投资的理念是:在降低投资风险的基础上,得到较高的投资回报。

攻守有度,全球金融风暴前果断抛掉资产包

21.记者:五百万澳币的投资不是小型投资,如何才能增强投资者的信心是一个重要的课题。能否谈谈澳洲宝泽金融集团AIMS Financial Group在这方面的强势吗?你们是如何实施风险控制的管理的?
宝泽:宝泽AIMS持有澳大利亚证券与投资委员会(ASIC)颁发并监管的金融牌照——宝泽AIMS房地产基金管理及信贷基金管理牌照(AFSL No 302051),我们拥有22年成功的澳洲金融业运作经验。宝泽AIMS能在澳洲金融市场上不断发展壮大,正得益于我们强烈的金融风险意识,所谓8个坛子7个盖的生意我们从来不敢做,我们都是7个坛子至少8个盖,即使出一点意外,也会安全。我们能够避开始于2008年的全球金融风暴并成功实现逆势扩张,正是由于我们对市场有着准确的前瞻性、对金融市场有着超前的风险意识和快速决断力。

       宝泽AIMS根植澳洲金融市场已有二十二年,作为澳洲最早成立的非银行信贷机构,我们极为重视金融安全,对于低风险、高回报的投资项目我们有天生的敏锐触觉。2008年,在美国次贷危机爆发前,我们就果断决定:抛掉全部资产包。早在2006年,我们预感到信贷市场会出现问题,金融体系会有问题。所以,从2006年开始,我们就开始收紧信贷、资产证券化业务。2007年8月前,我们把部分的资产打包卖掉了,而且卖了个好价钱,总共卖了近4亿。如果我们晚卖半年的话,那资产包的价钱就很差了。

        宝泽AIMS起步于房屋贷款业务,1999年,宝泽金融集团(AIMS Financial Group)旗下成立了一家资产证券化公司,为宝泽(AIMS)的金融信贷业务提供融资服务。在建立自己证券化融资渠道的同时,宝泽证券化公司与澳洲的合作银行共同组建了两个宝泽(AIMS)信托资金库,即筹建于2002年的宝泽第一信托资金库和筹建于2004年的宝泽第二信托资金库。这两个资金库管理了总值超过15亿澳元的资本。宝泽证券化公司已累计发行了按揭债券近30亿澳元。

       我们做事有一个特点,不喜欢跟在别人后面追风做事,而是喜欢做超前的事情。因为只有选择超前,才会获得优势。我认为,全球金融危机源自信贷市场变得太疯狂了。我们宝泽(AIMS)是做信贷的,在近二十年的从业经历中,我们深知信贷有一个不变的真理,那就是:贷出去的钱总归是要收回来的。但是,到2006年,美国及澳洲等国家的信贷市场已经不按这个规律行事了,只追求贷款的量和信贷产品的多元化。

       许多人握着大量资金准备涌入已经很热的市场。出现那麽多的金融公司、银行不按信
贷规律办事。我们感觉到要出现问题了。在这种情况下,我们迅速做出决定,抛卖资产,回收现金,提高信贷门槛。

       谈到金融风险意识,我们想从两个方面来说——一个可以看成是保护现有财富的”守”、一个是“攻”——意味着金融创新或者是开拓新的财富、技术领域。我们认为,“守”首先是金融机构对自身风险的有效控制,包括企业的资产和负债表运作高效,企业有着完善的风险管理制度和技术,这裡包括公司内部健全的风险管理机制和操作流程,能够有效防止不良贷款和运营风险的发生;“攻”我们的定义是“金融创新”——宝泽AIMS从房屋贷款开始,业务逐渐扩展至基金管理、资产证券化、投资银行、房地产投资、证券交易所及高科技投资项目,这个业务扩张的过程是不断进行金融创新的过程。在竞争激烈的现代商场上,只“守”不“攻”有时候意味着被别人超越,因此在金融领域,强烈的危机意识是必不可少的。

         宝泽(AIMS)是幸运的,在全球金融海啸爆发前一年,我们已卖掉了手中所有的资产包,使我们能够有足够的资金实力进行并购。

梦想照进现实,AIMS强制收购Macarthur Cook基金管理

22.记者:AIMS强制收购Macarthur Cook基金管理是一个惊心动魄的过程,它的精彩和经典甚至被选入了CFA(Chartered Financial Analyst)的教材,您能介绍一下这个过程吗?
宝泽:MacarthurCook(股票代码:MCK)是在澳大利亚证券交易所(ASX)挂牌上市的一家国际性地产投资及管理公司,管理着总计超过11亿澳币的地产物业、地产证券及抵押债券资产,包括工业地产基金和商业地产基金等,并且在新加坡拥有上市工业地产信托(MI-REIT)。按照利润增长标准,从2005到2008年,MacarthurCook连续四年被澳洲权威杂志BRW评选为澳洲年度一百家增长最快的企业。

       管理着愈千亿澳元的澳洲最大保险公司AMP在2008年6月,就曾以每股1.35元的收购价向MacarthurCook提出收购要约,但遭到MacarthurCook原董事局成员的反对和抵制,最终未能如愿以偿。而事隔10个月,宝泽(AIMS)却通过花旗银行完成了对Macarthur Cook15.8%股权的收购,成为MacarthurCook第一大股东。2009年7月15日,宝泽(AIMS)增加持股至68%,全面控制了MacarthurCook。7月底,增加持股超过了92%。9月底,宝泽(AIMS)成功地完成了对MacarthurCook这家澳洲明星基金100%的股权的收购。同时,宝泽AIMS决定将MacarthurCook基金管理公司从澳洲证券交易所退市,使其成为宝泽AIMS全资拥有的公司。宝泽(AIMS)通过此次并购,拥有了五家上市公司,其中在澳洲上市的有三家,除MacarthurCook(ASX代码:MCK)外,还有:
• MacarthurCook房地产证券基金——在澳洲证券交易所(ASX)和新加坡证券交易所(SGX)上市(ASX代码:MPS,SGX代码:MacCookPSF);
• MacarthurCook工业地产基金——在澳洲证券交易所(ASX)上市(ASX代码:MIF);
• MacarthurCook工业地产瑞思(AIMS AMP Capital REITs)—— 新加坡交易所(SGX)上市(SGX代码:MI-REITs);
• RMR亚太房地产基金 —— 在美国证券交易所(AMEX)上市(AMEX代码:RAP)

“对上市地产基金的成功并购,使宝泽AIMS在房地产行业有了一个很坚实的平台。” ——王人庆

力挽狂澜,AIMS AMP Capital 工业地产基金的华丽转身

23. 记者:在宝泽AIMS收购MacarthurCook之后,和澳洲最大的金融保险公司AMP合资管理着AIMS AMP Capital 工业地产基金,这支基金的表现相当亮眼,你们是怎麽实现它的股价大幅上涨的呢?

宝泽:2009年,宝泽AIMS全资收购了在澳大利亚证券交易所(ASX)上市的国际地产基金管理公司MacarthurCook基金管理集团,宝泽AIMS接手MacarthurCook后,始终严格按照国际基金管理的标准对旗下管理的基金进行投资管理。截止2012年年底,宝泽AIMS管理下的基金资产规模超过15亿澳币,在新加坡拥有近1 1 亿新元的上市瑞思(REITs,即房地产投资信托基金)。宝泽AIMS直接、间接管理的物业主要分布于亚太区:澳大利亚、新加坡,涉及的资产类别包括工业、商业、办公楼、零售、购物中心等。宝泽(AIMS)收购MacarthurCook地产基金管理业务时,MacarthurCook管理着的四支上市房地产基金和数个未上市的房地产基金正处于资金紧缺、管理不善的状态。在宝泽AIMS的领导下,MacarthurCook旗下的地产基金不仅逐步走出了资金紧缺的颓境,而且稳步实现了增长。例如,同时在澳洲证券交易所ASX及新加坡证券交易所SGX上市的MacarthurCook地产证券基金(MPS),自宝泽(AIMS)收购MacarthurCook之后,MPS的负债额已经从$4450万澳元(2009年9月)大幅降低到零负债(2013年6月)。当初,宝泽AIMS收购MacarthurCook基金管理公司之后,就把MacarthurCook新加坡上市的公司一半的股权卖给了澳洲最大的保险公司AMP,成为宝泽AIMS和AMP共同管理的新加坡上市的MacarthurCook工业地产投资基金(MIREIT——现已更名为AIMS AMP资本工业地产投资基金)。之后,宝泽AIMS通过兴建高密度仓储型物业、继续商业租赁合约等举措进行资本重组,全面启动AIMS AMP资本工业地产投资基金的地产资本价值,截止2013年4月,AIMS AMP-REIT的市值从宝泽AIMS收购前的$6千万新币增加到近$8.5亿新币,旗下管理的基金总额从$5亿达到近$12亿新币。


位于新加坡 20 Gul Way的五层楼大型仓储物业——该物业价值近3.4亿新元,是新加坡第二大物流物业。
       
       著名的投行如Macquarie研究、渣打银行都看好AIMS AMP资本工业地产投资基金。据彭博资讯报道,东南亚表现最佳且资本总额超过$2.5亿美元的前10支房地产投资基金中,AIMS AMP工业地产基金以2012年价格涨幅48%(含股息)排名第二(2012年9月);截至去年年底(2012年12月),AIMS AMP工业地产基金返回给投资者的回报近70%。

        Nick McGrath是 AIMS AMP资本工业地产投资基金的首席执行官,他将AIMS AMP资本工业地产投资基金的优秀表现归因于很好地执行了基金结构重组及强化优质资产的举措。

        Nick McGrath:“在管理层面上,我们已经全力以赴把AIMS AMP资本工业地产投资基金的资本结构整合到最佳状态。我们连续10个季度的Aggregate Leverage [负债率]保持在30%。基金表现优异,单元收益率稳定并持续上涨,投资市场已经意识到,这支地产基金值得投资。”

       通过私募,AIMS AMP Capital工业地产基金筹集了1.1亿新元的股本,这些资金为Gul Way 20号大型仓储型物业第二、第三阶段及103 Defu Lane10的开发项目提供了充足的资本后援。在Asia Pacific Real Estate Association亚太房地产协会的工业信托基金公司治理指数中,该基金名列第四。截止2013年6月30日,该基金加权平均未到期的土地租约为38.9年。相较与新加坡仓库型工业物业93%的入住率,AIMS AMPCapital工业地产基金以其98%的物业入住率,显示了这支基金优秀的业绩表现和强劲的增值潜力。

       宝泽:2014年10月份AIMS AMP资本工业地产投资基金将完成建造价值3.4亿新元的仓储物流物业, 该物业将是新加坡最大的仓储物流物业之一。

融合中西,构筑澳中两国投融资桥梁

        据悉,现阶段宝泽AIMS的客户经理们已经和众多中国及澳洲的移民代理建立了合作关系,“我们还和一系列中国境内的银行达成了合作意向”。宝泽金融集团总裁及首席执行官表示:“中国市场上有着大量潜在商业移民客户,和我们联系有投资移民意向的大约有50位,华人客户一直以来比较钟爱房地产投资,他们认可房地产具有的股票及其他投资手段无法比拟的安全性”。据悉,500万显着投资者签证出台后,2013年的澳洲高端物业市场已经展示了空前旺盛的人气和活力。由于澳洲稳定的政治经济环境和得天独厚的自然条件,物业市场长期处于稳定上升的态势,澳洲的商业物业更以其稳定的租金收入回报及增值机会受到中国投资者推崇。

       宝泽:宝泽在澳洲金融市场已经成功运作了24年,我们认为,在澳洲房地产市场明显升温的时候,房地产基金投资就如同在放大物业市场的增值机会和投资回报,选择有信誉、业绩优秀的基金公司进行投资至关重要。宝泽AIMS的基金管理团队充分了解中国投资人的需求,我们能够以畅通无阻的交流、长期的精诚和对客户的尽心尽力保证基金投资的放心无虞。

       根植澳洲金融市场22年,宝泽A I M S 不仅在澳洲、新加坡有着傲人的投资业绩,同时和中澳政经界及澳洲的广大中国投资者有着紧密的联系。一直以来,我们就以构筑联接澳中金融与投资的桥梁为己任,而宝泽AIMS的每一步都体现了这个投资理念。