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宝泽安保资本工业房地产信托 近期仍专注本地市场资产
08.06.2014


新加坡  联合早报网 2014年8月4日  赵恺健 报道

宝泽安保资本工业房地产信托管理公司主席王人庆(右)表示,信托未来有可能考虑继续购买澳洲资产或进军中国,但目前仍会专注在新加坡。左为信托管理公司首席执行长郭纬立。

虽然去年底在澳大利亚买了一个优质商业园项目,但宝泽安保资本工业房地产信托(AIMS AMP Capital Industrial REIT)在近期内仍会专注于新加坡市场的资产,尤其是先有资产的提升和增值。

宝泽安保资本工业房地产信托的管理公司主席王人庆日前接受本报专访时透露,该信托有差不多一半的新加坡资产仍有尚未充分开发的可建筑楼面,这意味着信托资产仍有进行资产增值计划和翻新的潜能。

该信托的投资目标是在亚太市场内投资各种提供收入的工业房地产资产,不过除了去年底宣布购买的悉尼Optus Centre资产,信托的其他资产都位于新加坡。

王人庆说:“目前来说,我们暂时还是会专注在新加坡的资产,我们现有资产中还有很多增值和开发的空间。”

至于何时进军其他市场,他表示得取决于市场和时机。从2009年以来,新加坡工业房产价格处于上涨周期,利息也低,因此专注于新加坡市场的策略是对的,太早进入中国和澳洲市场也不见得是好事。

但他不讳言,新加坡目前的工业房地产市场正在走下坡,收益率并不是特别高,并不是一个买物业的好时机。

他相信我国工业房地产市场在这一年应该还是会比较稳定,因此他们会比较着重于进行资产增值计划或翻新,以更充分利用容积率所允许的可建筑面积。该信托最近完成了卡尔大道(Gul Way)20号的第二阶段发展,为项目增添了12万3254平方英尺的楼面面积,第三阶段则预计今年底完成。

王人庆也是该信托的保荐机构之一宝泽金融集团(AIMS Financial Group)的董事长兼总裁。该信托的另一家保荐机构是安保资本(AMP Capital)。两家保荐机构在澳洲和其他国家都拥有长久的资产管理经验与资产。

王人庆说:“澳洲大部分项目都属于永久地契,而且签下来的租约较长,能够提供稳定收入。”
他表示,房地产投资信托,就需要做到安全、拥有稳定的现金流和不错的股息收益率,从这一点来看,澳洲很多项目看来不错。他们在选择的资产时,要求项目要有好的地理位置、稳定的租户,以确保能够给予单位持有人稳定的可派发收入。

该信托日前发布了今年首季业绩,信托截至今年6月底的首季度可派发收入同比上涨26.9%到1585万元。信托每单位可派发收入(DPU)增加2.0%到2.55分。

信托首季净房地产收入增加23.9%到1949万元;毛收入增长11.6%报2736万元。信托每单位净资产值为1.48元,首季每单位盈利3.96分。

信托的加权平均租约期限从3.25年延长到3.76年,资产的加权平均地契年限为41.8年,而信托投资组合的租用率为95.5%。

信托管理公司首席执行长郭纬立说,他并不认为工业房地产投资信托是导致市场租金上涨的主要原因。他表示,目前有九只工业房地产投资信托在我国上市,宝泽安保资本作为其中一个上市的信托,同样面对市场竞争,如果自己随意涨租,就会导致租户迁移别处。

该信托今年5月与租户达成协议,在大士7道(Tuas Avenue 7)的两层楼厂房办公楼展开约119万元的资产增值计划,让租户能够添加额外生产线和储存空间。租户也同意延长租约并接受了新租约的更高租金。