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亚太地区专业领先的基金管理人
12.17.2015
23年来,AIMS宝泽金融集团(AIMS Financial Group)在澳洲金融市场的优异表现得益于对于金融风险的严格控制和对金融安全的极度重视。全球金融危机之后,自2009年以来短短几年间,AIMS宝泽收购并投资管理了超过20亿澳元(人民币120亿)的资产。AIMS在资本市场的基金管理方面有着卓越的记录,特别是全球金融风暴期间,通过收购澳洲上市的Macarthur Cook基金管理有限公司,成为亚太区专业领先的基金管理人,并拥有了一个完整的基金产品平台及业界经验丰厚的管理团队。

一直以搭建澳中金融与投资桥梁为己任AIMS宝泽金融集团(AIMS Financial Group),为帮助解决中国成长型企业融资难问题,加强中国金融界和澳大利亚金融机构的合作,AIMS宝泽金融集团正在为两国成长型企业搭建融资服务平台,帮助中资企业完善海外布局。AIMS 宝泽正在筹备发起成立澳中成长型(中小)企业投资基金(AIMS Australia China PE Fund,该基金首期融资额为4亿澳元(约合20亿人民币)。该基金为拟上市企业前的引导基金, 打算投资支持约200 家打算在APX亚太证交所(Asia Pacific Stock Exchange)上市的中澳企业。该基金除了AIMS宝泽自有资金投资外,还在澳洲、香港、新加坡等地区吸收西方资本市场的资金,当然还将吸引中国投资者资金。


逆势扩张,金融风暴后收购投资超过20亿澳元资产

BQ:宝泽能够避开全球金融风暴并成功实现逆势扩张,2009年成功强制收购MacarthurCook明星基金,此举已被作为经典案例被选入了CFACharteredFinancial Analyst)的教材,这一定拥有惊心动魄的过程,请介绍一下这个跌宕起伏的精彩案例?

W全球金融危机之后,自2009年以来短短几年间,AIMS宝泽收购并投资管理了超过20亿澳元(人民币120亿)的资产。2010年,宝泽斥资$1.65亿新币(人民币8.25亿)收购新加坡Penjuru Lane2011年,斥资近A$2亿澳元(人民币12亿),收购澳大利亚最大电信公司Telstra大楼;2012年,斥资$3亿新币(人民币16亿)收购新加坡Gulway大厦;2013年,斥资$1.84亿澳元(人民币16亿)收购澳大利亚第二大电信公司Optus澳洲总部大楼……

对上市MCK地产基金的成功并购,使宝泽AIMS在房地产行业有了一个很坚实的平台。MacarthurCook (股票代码:MCK)是在澳大利亚证券交易所(ASX)挂牌上市的一家国际性地产投资及管理公司,管理着总计超过11亿澳币的地产物业、地产证券及抵押债券资产,包括工业地产基金和商业地产基金等,并且在新加坡拥有上市工业地产信托(MI-REIT)。按照利润增长标准,从20052008年,MacarthurCook连续四年被澳洲权威杂志BRW评选为澳洲年度一百家增长最快的企业。

管理着愈千亿澳元的澳洲最大保险公司AMP20086月,就曾以每股1.35元的收购价向MacarthurCook 提出收购要约,但遭到MacarthurCook原董事局成员的反对和抵制,最终未能如愿以偿。

而事隔10个月,AIMS却通过花旗银行完成了对Macarthur Cook 15.8%股权的收购,成为MacarthurCook第一大股东。2009715日,AIMS增加持股至68%,全面控制了MacarthurCook7月底,增加持股超过了92%。9月底,AIMS成功地完成了对MacarthurCook这家澳洲明星基金100%的股权的收购。同时,AIMS决定将MacarthurCook基金管理公司从澳洲证券交易所退市,使其成为宝泽AIMS全资拥有的公司。

AIMS通过对明星基金MacarthurCook并购,一次拥有了五家上市公司,其中在澳洲上市的有三家,除MacarthurCook (ASX代码:MCK)外,还有:MacarthurCook房地产证券基金,在澳洲证券交易所(ASX)和新加坡证券交易所(SGX)上市 (ASX代码:MPSSGX代码:MacCookPSF)MacarthurCook工业地产基金,在澳洲证券交易所(ASX)上市 (ASX代码:MIF)MacarthurCook工业地产瑞思(AIMS AMP CapitalREITs),在新加坡交易所(SGX)上市 (SGX代码:MI-REITs)RMR亚太房地产基金,在美国证券交易所(AMEX)上市(AMEX代码:RAP)

通过并购MacarthurCook,宝泽同时拥有近十家未上市的地产基金。

 


BQ:彭博社有消息称,东南亚表现最佳且资本总额超过$2.5亿美元的前10支房地产投资基金中,新加坡AIMSAMP工业地产基金以2012年价格涨幅48%(含股息)排名第二;另外,2012620日在澳洲金融评论报FinancialReview最佳表现基金Morning Star”评选中,MacarthurCook 信贷基金一年期基金和三年期基金均获零售基金栏第二名,请问宝泽基金管理公司是怎样实现它的股价大幅上涨的呢?

W201212月,AIMS AMP工业地产基金给投资者的回报达60%20135月,AIMS AMP-REIT的市值从2009年的$6千万新币增加到近$9.5亿新币;201312月,旗下管理的基金总额从$5亿达到近$12亿新币;AIMS AMP-REIT已开发完成价值超过2.4亿新元的仓储物流物业,该物业将是新加坡最大的仓储物流物业之一;20142月,AIMS AMP-REIT发布公告称出资1.84亿澳币收购位于澳大利亚悉尼的Optus centre 49%股权。

AIMS成功维护并提升了MacarthurCook Industrial Property Fund 的基金持有人利益后,一跃成为亚太区专业领先的基金管理人,现更名为宝泽基金管理公司。

MacarthurCook Industrial Property Fund为在ASX上市的地产基金,自收购MacarthurCookAIMS通过优秀的管理:减少了该基金负债率、增加了单位份额有形净资产;另外,重新启动分红,单位价格从A$0.17增至A$0.31(增长率近100%),如此优良业绩使该基金吸引了大量国际机构投资者的注意。201053日,宝泽以A$0.44的单位价格向美国一家拥有200亿美元资产的地产投资信托出售该基金,为基金持有人获得42%的溢价率;20106月,投资者全票通过收购议案,随后该基金从ASX退市。

目前,宝泽投资基金管理规模近17亿澳币,在新加坡拥有14亿新元的上市房地产投资信托基金(REITs),为多支房地产基金的投资管理人,为超过21000名投资者管理基金资产,直接、间接管理的物业主要分布于亚太区的澳大利亚、新加坡等地,涉及的资产类别包括工业、商业、办公楼、零售、购物中心等;管理的地产基金类别包括房地产投资信托基金、房地产证券基金、房地产信贷基金。宝泽旗下管理的基金严格按照国际基金管理的标准、规则进行投资、管理,部分基金在澳洲证券交易所、新加坡证券交易所上市。

20 GulWay, 新加坡。 2012年开发建设

新加坡元320 million (人民币16亿)

位于新加坡20 Gul Way是宝泽开发建设的仓储物流办公中心,设计具有车行通道进入每个楼层。整个物业开发一共有三期,目前一期和二期已经投入使用,出租面积达107,725平方米,全部租出。


资产证券化——基金管理业务中的核心技术

BQ:据悉,AIMS宝泽金融集团是澳洲非银行金融机构中最早开展资产证券化业务的公司之一,共发行近30亿澳元的按揭债券,其绝大部分被标准普尔和菲奇评为最高信用等级AAA级,而且融资成本低,受到机构投资者的青睐,并与澳洲及国际上诸多大型机构投资者具有长期稳定的合作关系。请问宝法资产证券化在基金管理中是怎样的角色?

W作为房地产投资信托基金、地产/物业信托、信贷基金的核心技术之一,资产证券化在基金管理业务中扮演着重要的角色。

AIMS宝泽金融集团是澳洲非银行金融机构中最早开展资产证券化业务的公司之一,拥有丰富的资产证券化产品设计、发行、管理经验及先进的定价模型及金融技术。集团旗下的宝泽资产证券化有限公司是集团资产证券化业务的主要平台,其持有澳洲政府颁发的资产证券化金融牌照,系宝泽集团公司债券的发行人和宝泽资产池的资金管理人。

宝泽资产证券化业务在19997月第一次成功发行2.04亿澳元债券后迅速扩大。例如:最近几次发行的宝泽按揭债券,宝泽(AIMS2004 按揭债券 586000000 澳元;宝泽(AIMS2005 按揭债券 400000000 澳元;宝泽(AIMS2007 按揭债券346000000 澳元。

值得骄傲的是,宝泽共发行30亿澳元的按揭债券,其绝大部分被标准普尔和菲奇评为最高信用等级AAA级;宝泽信誉优良,受到机构投资者的青睐,融资成本低;宝泽和澳洲及国际上诸多大型机构投资者具有长期稳定的合作关系。

凭籍卓越的管理团队、优良的经营业绩及企业信用,宝泽发行的资产证券化产品一直以来受到澳洲机构投资者的青睐。1999年至今,宝泽在资本市场直接及间接融资超过50亿澳元,历次发行的证券绝大多数被信用评估机构标准普尔(Standard & Poor's)和菲奇(Fitch Ratings)评为AAA级。截至到2007年的10年中,宝泽(AIMS)发行了超过50亿澳币的优质房屋贷款。

宝泽证券化在发行及管理各种按揭贷款债券方面具备丰富经验。宝泽证券化在建立自己证券化融资渠道的同时,与澳洲的合作银行共同组建了两个宝泽(AIMS)信托资金库——宝泽第一信托资金库筹建于2002年,两年后的2004年,宝泽债券化建立了第二个信托资金库,这两个资金库管理着总值超过15亿澳元的资本。2004年,宝泽发行了5.86亿澳元房屋债券,2005年宝泽证券化又成功发行了4亿澳元债券,20075月,宝泽证券化再次发行了总量为$3.46亿的按揭债券,此次债券发行以AIMS 2007 - 1 Mortgage Trust命名,迄今宝泽证券化已累计发行按揭债券近$30亿澳元。

宝泽按揭债券证券化业务操作流程图

宝泽证券化不仅在按揭贷款证券化方面形成了成熟的模式,而且对中国证券化发展进行了长期探索和积累了相应的经验,并建立了适合中国国情的房地产证券化操作模式。由于宝泽证券本身拥有自己的金融客户库群和信托资产,在开拓投资银行业务方面也卓有成效,比如直接从西方资本市场有大批量融资和进行资金批发,并在此方面积累有丰富经验及管理能力。因此,宝泽期待为准备住房按揭贷款证券化的中国银行及金融机构,提供高度针对性的咨询服务,包括从按揭贷款证券化规划、贷款产品设计、操作规程、风险控制、数据库建立,债券设计到直到发行及管理等工作。


量身订制,SIV投资者选择投资+移民双料基金

BQ:最近,澳大上亚新南威尔士政府正式宣布了重大投资者签证188C/SIV签证)的最新投资规定。请问AIMS是否已为500万显著投资移民签证SignificantInvestor VisaSIV)移民量身订制了基金项目?

W目前推出的AIMS宝泽澳洲物业投资基金(AIMS Australian Property InvestmentFund),是一支具有投资+移民双重功效的基金,专门为500万显著投资移民签证Significant Investor VisaSIV)移民量身订制。

与目前市场上的鱼龙混杂的基金产品相比,该基金的特点是相对低风险,可以帮助移民投资于有著穩定租金的澳洲商业楼宇、机会地产投资、上市及非上市地产证券、现金及固定收益产品等;最低投资额50 万澳币。另外,此支基金的投资组合安全性高、风险较低,每6个月分红一次,预期年回报率也相当可观,约为10%。基金管理人AIMS宝泽基金管理公司(AIMS Fund Management Limited)拥有澳洲金融服务牌照(AFSL No 225357),

这种基金商业物业投资策略很适合SIV移民,其优势主要表现为:稳定集中的租客和长期的租约,物业拥有长期稳定现金流,使得基金投资者拥有稳定和长期的回报;物业能有效对冲通货膨胀的预期;物业拥有良好的升值空间和变现能力;物业价值主要位于1000-8000万澳元之间;物业包括办公楼宇、商业地产和工业地产等。

目前,宝泽旗下管理的部分投资物业基金表现令人瞩目,其一,AIMS AMP Industrial REIT (宝泽安保工业地产投资基金),基金规模S$1.4 billion (人民币 68.9亿),基金增长表现为年内总资产增长 33%,在东南亚表现最佳且资本总额超过$2.5亿美元的前10支房地产投资基金中,AIMS AMP工业地产基金以2012年价格涨幅48%(含股息)排名第二;至201212月,AIMS AMP工业地产基金给投资者的回报达60%2013-2014年分红为7.31%,物业类别分为轻工、仓储、制造和科技等工业物业;是成功在新加坡证券交易所(SGX) 上市公司。其二,AIMS Property Securities Fund (宝泽地产证券信托基金),基金规模A$77 million (人民币 4.62亿),基金增长表现为年内总资产增长 29%2013-2014年总回报率62.11%;物业类别为办公楼、购物和酒店等商业物业;另外,是成功在澳洲证券交易所(ASX)和新加坡证券交易所(SGX)上市公司。目前,AIMS宝泽掌管及投资的房地产资产已近17亿澳元(约合100亿人民币)。


REITs不仅是一个产品,也是一个产业链,更是一个市场

BQREITs被誉为房地产金融塔尖上的明珠,具有的长期稳健现金流,相对高收益率和能够满足澳洲投资移民(SIV)条件,海外移民投资者对物业投资基金存在巨大的需求。请问APX亚太证交所能够为REITs提供怎样的平台和支持?

W澳洲REITs无论在品种、规模还是管理理念、技术等方面均居全球领先地位。

REITs不仅是一个产品,也是一个产业链,更是一个市场。对于中国和澳大利亚,把这些两国的部分投资物业集中起来成立的基金,未来都可以以房地产投资信托基金(REITs)的形式,在AIMS旗下全资控股的APX亚太证券交易所(Asia Pacific Stock ExchangeAPX)上市,融资优势将形成和扩大基金规模,实现持续增长。澳洲本土的机构投资者和养老金在全球经济放缓的大环境之下,迫切寻求投资组合的新增长点。同时,澳洲个人管理养老金 (SMSF)呈现迅速增长。截至2013年,SMSF投放于投资物业的资金接近A$70 billion

对于中国方面的合作机会如:中国物业投资基金(REITs),中国的商业投资物业可以集中起来成立基金在亚太证券交易所(APX)上市。目前国内的投资物业和发展项目可以通过基金的架构,有效达到扩大收入、分散投资和降低风险的效果。成立的基金将在澳洲以房地产投资信托基金(REITs)的形式上市,获得更大限度的市场资源和融资优势,实现持续的增长。

对于澳洲方面的合作机会,如成立澳洲房产发展基金,澳洲的投资物业成立的基金未来可以在亚太证券交易所(APX)上市。

我们对REITs未来在中国的发展前景十分看好,REITs的发展很有助于房地产金融体系风险控制和化解。未来的中国房地产绝不可能仅仅依靠银行贷款和贷款性质的信托提供金融支持,多元化的房地产金融体系、产业资金链上的各种资金供给会日益丰富。根据资产的状况和投资人的需求,还会有更加复杂的基于REITs的衍生产品。

(BQ澳洲)