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AIMS AMP地产投资基金全力强化优质资产、提升单元收益率
05.03.2012

The Edge Singapore – 2012年4月30日
作者:Goola Warden 

        从宝泽金融集团AIMS Financial Group主席及首席执行官George Wang以全资收购的方式拯救新加坡上市的MacarthurCook工业地产基金,时间已经过去了近两年半。

       根据AIMS和AMP之间的管理合约,两年的时间是宝泽AIMS及AMP这两家公司轮流担任AIMS AMP工业地产基金主席——一个很大程度上并非管理职位的期限,因此,AIMS的George刚把基金主席的职权,交给了来自AMP资本的代表Andrew Bird。

        对于George Wang而言,这一阶段的移交有着历史性意义,它标志着AIMS AMP工业地产基金整合阶段的尾声。2009年,AIMS AMP地产投资基金的债务资产比率高达44%,两年多前的那段日子,目睹了MacarthurCook为短期借贷艰难融资的困境,令其境况更为黯淡的是,MacarthurCook在金融风暴之前用极高昂的价格买下了一幢大厦,而这幢大厦的市值大幅缩水,由于其物业资产价值一路下泻,它很难从资本市场上筹集资金。2009年11月,在一场气氛过于炽烈的特别股东大会上,AIMS的George以诚恳和坦率,使他对于MacarthurCook地产基金的资本重组计划获得通过,并从现实意义上,拯救了上市的澳洲地产基金公司MacarthurCook。

       “对于MacarthurCook的资本重组,大多数股东都是认可的”,George回想起那场气氛紧张的股东大会,笑着说。从那以后,“AIMS AMP地产投资基金的股价稳步恢复”。“我很高兴,现在我们的股价折扣小得多,只有13%”,他说,“我们的基金单位股价一直在上升”。今年AIMS AMP地产投资基金上涨了26%,而FTSE富时指数的地产基金均值是升13.4%。

        Nick McGrath, AIMS AMP地产投资基金的首席执行官,将AIMS AMP地产投资基金的优秀表现归因于很好地执行了基金结构重组及强化优质资产的举措。在管理层面上,我们已经全力以赴把基金的资本结构整合到最佳状态。我们连续10个季度的Aggregate Leverage [净债务对财产比率]保持在30%。“同时,基金表现优异,单元收益率稳定并持续上涨,“我认为投资市场已经认识到,这支地产基金值得投资。”

启动资本价值

       AIMS AMP地产投资基金从20 Gul Way的获益,再次证实优质资本的魅力,20 Gul Way是一栋单层的建筑,建筑及土地比率为0.4,但实际上允许开发的建筑及土地比率为1.4倍,McGrath表示。“这说明我们还有在增加建筑及土地比率一倍的基础上进行再开发的潜力”。20 Gul Way 的购入价格为$4180万,面积大约为828,000平方英尺。

      “我们已把原来的建筑都推倒了,现在和CWT合伙,正在盖一幢五层的大型仓库。McGrath表示,这个重建项目的承包商是Indeco工程机构,即CWT的一个分支,总开发成本为$1亿5,500万。等竣工后,20 Gul Way将被整租给CWT。

        据预计,再开发项目完成后,20 Gul Way的估价预计为$2亿4,000万,如果今年3月底竣工。AIMS AMP地产投资基金麾下的25个物产(不包括Gul Way)在3月31日前,总估价为$9亿3,090万。因此,20 Gul Way开发项目竣工后, AIMS AMP地产投资基金的投资组合价值将远超十个亿。目前,AIMS AMP地产基金市值为$5亿2,800万。

       20 Gul Way项目重建的第一阶段预计在年内完成,第二阶段将在明年结束。在此之前,Gul Way每年的租金收益为$360万,一旦重建完成,租金收益将迅速增加到$1,630万。“2014年,我们将会充分感受到这个项目带来的绝大回报”, McGrath表示,20 Gul Way项目将占整个基金投资组合价值的20%。重建的成本收益率估计在8.1%,未平整的内部收益率是10%,他补充道。

       “20 Gul Way的重建,能大力提升AIMS AMP地产基金的单元收益率”,“即便我们不做其他的物业资产并购,或者不做任何其它的开发,单单20 Gul Way的项目就能把我们的DPU提升15%”,McGrath表示。“Gul Way的影响力体现到股价上是1.46分。”截至3月31日, AIMS AMP地产投资基金宣布了一月份到三月份第一季度的单元收益率为2.7分,把全年的DPU提升到10.45分,年度升幅24.5%。

        20 Gul Way的重建是令人振奋的,McGrath还在不断寻找其它强化优质资产及优秀的项目重建机会。“我们的战略是在投资组合内持续寻找进一步开启资本价值的机会,我们其实并不一定要扩大投资组合规模、或到外部去提高资本质量,”他说。

       事实是,AIMS AMP地产基金投资组合里的26幢物产资产,至少一半以上的建筑及土地比率比法定的建筑及土地比率低,但是“没有一幢物业像20 Gul Way这么富于吸引力的,它是真的独一无二”他说。“我们还有很多机会提高或再开发我们投资组合里的有些物业。”
 

        2010年,作为资本重组的一部分,AIMS AMP地产基金并购了来自投资人及大股东之一AMP资本的五个商用物业。三幢物业随后即被出售,其中二幢物业在新加坡,一幢位于日本,融资总额达$6000万。截至今年3月31日,基金的投资组合总值上升了3.8%,把净资产值从$1.37提高到$1.41。

        2012年4月16日,标准普尔正式把AIMS AMP地产基金的评级提升到投资等级。“我们的最新信用评级反映了AIMS AMP地产投资基金优秀的物业资产组合和合理的资本结构。评级也正面评价了这支地产基金在AMP资本及AIMS金融集团注资后生机勃发,基金现有的稳健金融策略恰到好处”,标普在声明中宣称。

        同时,标普也指出AIMS AMP地产投资基金可能会遇到的一些不确定性,今年和明年,一些整租合约要到期,42%的租赁合约需要续签。

        AIMS AMP地产基金的新主席Andrew Bird表示租赁合约的续签只会为基金带来正面的影响。

       “今年我们共出租了900,000平方英尺的办公面积,而且还把租金提高了10%~15%。  租赁面积在不断增加,物业的估价也在上涨,保持出租率不断增长非常重要,”他补充说。

       基金的首席执行官Nick McGrath也表示赞同。“在过去12个月里,在整组合约到期之后,往往意味着我们能以更高的市价重新续约。”

        AIMS AMP地产基金的第二号大型物业位于8 & 10 Pandan Crescent —— 续租的价格比原来高10%以上。现在,McGrath又把目光瞄准了27 Penjuru Lane,今年12月该处物业就要结束整租。现期,仓库加物流类型的物业租金每月升幅在$1.50~$1.60/每平方英尺,McGrath说,相比较,全球金融危机刚爆发后,租金每月升幅约为$1.20/每平方英尺。

       所有这些分析和预测都把AIMS AMP地产基金重新放回镁光灯下。值得关注的是,著名的投行Macquarie研究及渣打银行都开始分析并看好这支基金。 Macquarie的展望是FY2013将有10.7分的单元收益率,FY2014的单元收益率则为11.3分,投资回报分别为9.%及9.5%。

 AA REIT Focuses on Asset Enhancement and Redevelopment to lift DPU and Drive Value.pdf